旭辉五年三千亿急行 激进模式下盈利能力堪忧

来源:本站原创 发布时间:2019-10-06

  如何安慰失去亲人的人?申万宏源:拟增加申万宏源证券注,近期旭辉动作不断,先是旗下长租品牌领寓国际牵手建行在租赁产业链展开金融合作,后又联姻艺源岛文化艺术集团共同打造艺术小镇。看似多元化的背后,旭辉并未放缓激进的拿地步伐,据某机构统计,今年以来,旭辉拿地规模或已超过1000万平米。

  近期旭辉动作不断,先是旗下长租品牌领寓国际牵手建行在租赁产业链展开金融合作,后又联姻艺源岛文化艺术集团共同打造艺术小镇。看似多元化的背后,旭辉并未放缓激进的拿地步伐,据某机构统计,今年以来,旭辉拿地规模或已超过1000万平米。

  旭辉集团主席林中在今年年中宣布,将全年销售目标从原定的650亿元上调至800亿元,这也被市场看作是旭辉冲击千亿销售规模的信号。此外,今年7月份,旭辉正式对外发布“新五年计划”,林中宣布,未来5年保持复合增长率不低于40%,向3000亿元销售规模进军,最终进入行业TOP8。

  从2012年的96亿元到2016年突破500亿元,旭辉从未掩饰过自身对规模的追求,6年时间销售规模扩大了10倍并实现了年均53%的复合增长率。但在看似风光的黑马光环背后,有关负债、盈利等问题仍然摆在旭辉面前。

  根据克而瑞信息集团研究统计,以2017年上半年的合约销售额计,旭辉控股集团在全国开发商之中排名17。而旭辉公告显示,前10月集团实现合同销售788.7亿元,已近完成全年目标,距离千亿仅一步之遥。

  林中在今年年中喊出五年3000亿元口号,瞄准行业前十席位。在规模为王信仰下,储备粮草成为了旭辉的第一要务,为此,旭辉展开多元化拿地策略,土拍、并购、合作等纳储动作此起彼伏。

  据《华夏时报》查阅年报显示,2016年,旭辉以241.1亿元收购了36个新项目,共计新增土地建筑面积650万平米。2017年上半年,旭辉斩获32幅地块,截至6月底总土地储备建筑面积达2210万平米,总体平均土地成本为约5800元/平米(不包括香港项目)。

  而根据最新数据,2017年前7个月旭辉共斩获45幅地块,新增项目总建筑面积603万平米,同比增加123%。其中一二线元/平米(不包括香港项目)。某机构数据显示,今年以来,旭辉拿地规模或已超过1000万平米。

  2017年1-10月,公司已经完成了对33个城市的布局。2017年新进城市10个,包括无锡、温州、成都、太原、西安、大连、青岛、石家庄、海口、香港。值得注意的是,其中无锡、成都、青岛、太原、西安、海口、香港均是以合作方式首次进入的城市。

  据《华夏时报》不完全统计,仅今年,旭辉就先后与恒基中国、荣华控股、平安不动产、银盛泰集团、滨江集团、华宇集团等展开深度战略合作。

  事实上,合作模式一直是旭辉集团规模发展的特色之一,一方面,与其他房企展开合作,借力其资源、优势等,有利于旭辉更好地获取土储和快速进入新的城市;另一方面,合作开发也有利于减轻资金压力、撬动杠杆,最终从根本上促进旭辉规模快速提升。

  然而,正如事物必有两面,规模为王、热衷合作也必然存在着利弊,旭辉规模为王激进扩张的背后,其日渐增长的负债率、迟迟得不到提升的净利润、毛利率和核心净利率,也一直困扰着旭辉的发展。

  必须承认的是,规模的大幅提升的确为旭辉带来了很大的好处,最显著的表现之一就是,旭辉近几年的融资成本得到了有效的降低。

  数据显示,2012年至2016年,旭辉的销售规模从96亿元增长到了530亿元,实现了年均53%的复合增长率,同期,旭辉的融资成本也一路从10%下降到了5.5%,融资成本伴随着规模大提升获得了显著的下降。

  但在欣喜于资本对规模的青睐的同时,也必须看到,虽然旭辉近年来规模获得了显著提升,但其利润表现却并不尽如人意。

  数据显示,旭辉的规模从2012年的96亿元一路上涨到了530亿元,增长幅度达到452%;但其营收却仅从81亿元增长到了222亿元,增长幅度仅为174%;净利润的表现更差,仅从20.21亿元增长到了31.64亿元,增长幅度56.56%。

  实际上,旭辉作为闽系房企,一直是以高周转快速扩张而著称的,仅用营收表现较规模表现有所滞后,来解释旭辉营收及利润与规模增长不相匹配,显然是不够的。更合理的解释是,旭辉一直以来采取的合作模式和其自身的盈利能力拖累其利润表现。

  年报显示,2015年以来,旭辉应占合营企业业绩和应占联营企业业绩为旭辉净利润的提升贡献了越来越高的比重,特别是应占合营企业业绩一路从2015年的2.06亿元提升到了2016年的10.07亿元再到今年上半年的12.04亿元。

  换言之,旭辉以合作的方式换来了规模的快速增长,但自身盈利水平却一直没有提升,相当于“一直在替别人打工”。

  除此之外,数据还显示,旭辉的毛利率水平和核心净利率水平一直保持在25%和12%左右,并未随着规模扩张或产品高端化而出现提升。而自2014年以来,旭辉的资产负债率也一直在上升,目前已达到80.45%。

  旭辉在今年7月份通过两次配股引入平安保险,共筹集24.2亿港元。平安分别以每股3.50港元、3.82港元认购了5.45亿股、1.35亿股,并持有9.9%股份,继而成为了第二大股东,这将有助于减低其负债比率,但在商业、长租公寓、小镇等持有物业同步发展背景下,未来旭辉负债表现仍将面临一定挑战。

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